Агентство независимой оценки
и строительной экспертизы
(383) 249-11-36
(383) 249-11-37
Задать вопрос
Заказать звонок
Закажите бесплатную консультацию

Виды износа зданий

Под понятием "износ" принято понимать уменьшение экономической  привлекательности объекта недвижимости, его полезности для  потенциального инвестора. Износ выражается в постоянном снижении  стоимости объекта недвижимости под воздействием различных факторов. C эксплуатацией здания, его потребительские свойства, конструктивная  надежность, а также функциональные характеристики постепенно снижаются.  Помимо износа на стоимость объекта оказывают влияние и такие факторы,  как изменение внешней экономической среды и особенности  законодательства, действующего в рассматриваемом временном промежутке.  Обычно износ измеряется в процентах, а его стоимостным выражением  принято считать обесценивание. 

Существует несколько причин  обесценивания объекта недвижимости, и в зависимости от вида причин  выделяют следующие виды износа: 

Виды:

  • функциональный;
  • физический;
  • внешний.

Каждый вид износа можно условно разделить еще на несколько  подвидов. Устранимым называют износ, устранение последствий которого  можно считать экономически выгодным и целесообразным. Необходимым  условием устранения последствий износа является то, что все работы,  направленные на устранение последствий износа, должны быть направлены не только на ремонт и восстановление технических и конструктивных  характеристик объекта недвижимости, но и на улучшение функциональных  характеристик объекта и, самое главное, повышение его стоимости. В  случае выявления всех вышеуказанных видов износа можно говорить о  накопленном износе здания или сооружения. Совокупный накопленный износ  является показателем, напрямую зависящим от времени жизни, сроков и  условий фактической эксплуатации оцениваемого объекта.

Данный показатель характеризуется следующими оценочными понятиями:

  • Физическая жизнь  здания – период эксплуатация объекта недвижимости, в течение которого  его основные конструктивные и функциональные характеристики  соответствуют оценочным критериям (надежность конструкции, физическая  надежность и т.д.). Срок физической жизни объекта определяется еще на  этапе проектирования. Физическая жизнь заканчивается сносом объекта  недвижимости.
  • Хронологический возраст – время, прошедшее со дня ввода  здания в эксплуатацию до момента его оценки.
  • Экономическая жизнь – период эксплуатации, в течение которого объект экономически эффективен, то  есть способен приносить прибыль. На протяжении данного периода различные улучшения и восстановительные работы повышают стоимость объекта.  Окончанием периода экономической жизни здания можно считать момент,  когда оно становится неспособным приносить доход, определяемый ставкой  по аналогичным объектам недвижимости в рассматриваемом сегменте рынка.  При этом вносимые улучшения уже не способны повысить стоимость здания  ввиду большой степени общего износа.
  • Эффективный возраст – определяется  совокупностью хронологического возраста и экономических факторов,  оказывающих влияние на стоимость объекта недвижимости на момент оценки. В зависимости от условий и особенностей эксплуатации объекта недвижимости его эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую либо меньшую сторону. При эксплуатации здания в нормальных  условиях его эффективный возраст, как правило, равен  хронологическому.
  • Оставшийся срок экономической жизни – период от даты  оценки здания до окончания жизни экономической. В оценочной практике  принято разграничивать схожие понятия – износ и амортизацию. Оценочный  износ – один из основных параметров, используемых при расчете стоимости  объекта недвижимости на конкретную дату.Под физическим износом понимают  постепенную утрату зданием своих конструктивных и функциональных качеств под воздействием природных факторов, а также воздействием человека.  существуют следующие методы расчета физического износа объектов  недвижимости: (стоимостной; нормативный; метод срока жизни)
  • Нормативный  оценочный метод основывается на использовании различных ведомственных  или межотраслевых нормативных инструкций. В качестве примера подобных  нормативных инструкций можно назвать "Правила оценки физического износа  жилых зданий" ВНС 53-86 Госгражданстроя. Данные правила активно  применяются в повседневной деятельности Бюро технической инвентаризации  для определения физического износа жилых зданий во время планирования  капитального ремонта жилищного фонда, а также проведения технической  инвентаризации.
Заказать услугу прямо сейчас
Имя
Телефон или почта *
Комментарий
© Заря, 2010–2016
Задать вопрос
Заказать звонок
8 (383) 249-11-36, 8 (383) 249-11-38
Мы вам перезвоним

Меня зовут

Контактный телефон *

Вы можете задать нам вопрос

Меня зовут

E-mail *

* - поля, обязательные для заполнения

Мой вопрос